Comunicado 09/2024
18 de Abril de 2024

A decisão
A Autoridade da Concorrência (AdC) sancionou a Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC), pela fixação de preços mínimos a cobrar pelas empresas na prestação de serviços de gestão e administração de condomínios habitacionais em Portugal.
Da investigação conduzida pela Autoridade da Concorrência resultou provado que a APEGAC fixou, de forma regular e generalizada, os preços mínimos a cobrar a título de honorários pela gestão e administração de condomínios, durante um período de aproximadamente oito anos (2015-2023), divulgando-os junto das empresas suas associadas, bem como das demais empresas do setor.
Em particular, a APEGAC utilizou o contexto inflacionista verificado recentemente em Portugal para justificar o aumento coordenado dos preços destes serviços, relevantes para os consumidores no contexto dos custos com a habitação.
A APEGAC é a associação mais representativa do setor, o qual, segundo dados de 2022, abrange mais de 1.300 empresas distribuídas pela totalidade do território português.
De acordo com dados publicados pelo Eurostat − 46,7% da população portuguesa vive em habitações em regime de propriedade horizontal.
A fixação de preços é uma das mais graves infrações às regras da concorrência, prejudicando diretamente os consumidores e a competitividade das empresas, penalizando a economia.

O processo
A AdC iniciou a investigação em janeiro de 2023 na sequência de ter detetado oficiosamente a existência, na página eletrónica da APEGAC, de uma tabela de preços mínimos a aplicar no mercado de gestão e administração de condomínios.
Em fevereiro de 2023, a AdC realizou diligências de busca e apreensão na sede da associação de empresas visada no processo.
A 23 de agosto de 2023, a AdC concluiu, com base na investigação realizada, que existia uma possibilidade razoável de vir a ser proferida uma decisão final que declarasse a existência de uma infração, pelo que adotou uma Nota de Ilicitude (acusação).
Foi dada à APEGAC a oportunidade de exercer o direito de audição e defesa em relação aos comportamentos investigados pela AdC, à prova reunida e à sanção em que poderia incorrer.
Em face da investigação realizada e da pronúncia apresentada pela APEGAC, a AdC adota agora uma decisão final condenatória.

A coima
A AdC determinou a aplicação de uma coima de € 1.170.000,00 (um milhão e cento e setenta mil euros).
As coimas impostas pela AdC são determinadas − no caso das associações de empresas − pelos volumes de negócios realizados no mercado afetado pelas empresas associadas, durante o período em que subsiste a infração. Além disso, de acordo com a Lei da Concorrência, as mesmas não podem exceder 10% do volume de negócios realizado no ano anterior à data de adoção da decisão final.
Ao fixar a coima, a AdC tem em conta a gravidade e a duração da infração, o grau de participação da visada na infração, a situação económica das associação de empresas, entre outras circunstâncias, de acordo com as melhores práticas internacionais (cf. Linhas de Orientação da AdC sobre metodologia na aplicação de coimas).
As decisões sancionatórias da Autoridade da Concorrência podem ser objeto de recurso, não obstante o mesmo não ter efeito suspensivo sobre a execução das coimas. As empresas podem solicitar ao Tribunal da Concorrência, Regulação e Supervisão que suspenda a execução das decisões se (i) demonstrarem que as mesmas lhes causam um prejuízo considerável e (ii) oferecerem uma garantia efetiva no seu lugar.

As decisões de associações de empresas
Importantes dinamizadores da economia portuguesa, as associações empresariais desempenham uma missão primordial na representação, defesa, promoção e apoio às empresas. As associações de empresas são, por norma, representativas de um determinado setor de atividade ou de uma zona geográfica, funcionando como um meio de defesa dos interesses comuns das empresas.
Porém, as associações de empresas não podem interferir na autonomia comercial dos seus associados. E ao promoverem a uniformização do comportamento das empresas, as probabilidades de ocorrerem violações à Lei da Concorrência aumentam.
Entre as decisões de associações de empresa que podem lesar a concorrência encontram-se a fixação de preços, a repartição de mercados ou a definição de condições comerciais relevantes, ou seja, as que têm como objetivo condicionar o comportamento comercial dos associados.
As associações de empresas devem ter em conta que estas práticas contrariam a Lei da Concorrência e que acabam por distorcer a própria missão, para além de comprometerem a eficiência dos mercados, a autonomia dos agentes económicos e o livre jogo da concorrência.
A AdC elaborou e tem disponível na página eletrónica o Guia para Associações de Empresas, um documento que visa dar a conhecer às associações e suas associadas as decisões ou comportamentos a evitar, mas também promover os benefícios da concorrência.